La mise en perspective des données les plus récentes concernant le marché de l’habitation au Québec permet à l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec (APCHQ) d’avancer que l’industrie est résolument engagée dans la fin d’un cycle de prospérité. Selon l’organisme, l’atterrissage du marché de l’habitation se fera en douceur en 2013 avec quelque 40 000 mises en chantier. La région du Lac-St-Jean devrait suivre la même tendance et déjà, les 127 mises en chantiers au Lac-St-jean pour les six premiers mois de 2012, représentent un léger recul par rapport à l’an dernier pour la même période.
Ces chiffres ont été dévoilés dans le cadre du 51e congrès annuel de l’APCHQ qui se déroulait ce jeudi où l’on présentait les prévisions de mises en chantier pour 2012 et 2013.
L’activité continuant d’atteindre des sommets respectables, l’atterrissage se fait en douceur. En effet, la projection des mises en chantiers pour 2012 est essentiellement maintenue par rapport aux prévisions de l’an dernier, qui étaient de 45 000 unités. En 2013, le nombre de nouvelles constructions devrait s’élever à 40 000 unités, un résultat que l’APCHQ qualifie tout de même de fort acceptable.
Pour la zone Lac-Saint-Jean, les chiffres de 2005 à 2012 donnent une bonne idée de la tendance.
Le marché unifamilial (maison isolée jumelée ou en rangée), les condominiums et le multifamilial avaient donné un total de 172 unités en 2005. Ce nombre est ensuite passé 215 en 2006 pour revenir à 171 en 2007. Le cycle prospère s’est amorcé en 2008 avec 283 unités, puis une baisse à 182 unités en 2009 et une impressionnante remontée à 335 unités en 2010 et 319 unités en 2011 (ce chiffre incluait la construction de la résidence St-Judes à Alma).
Les chiffres pour les six premiers mois de l’année donnent 127 unités de produites au total.
« Dans un climat économique correct, sans plus, le marché de l’habitation ne profite pas d’un mouvement d’impulsion. Il entre plutôt dans ce qui ressemble à une fin de cycle de prospérité où graduellement le rythme des activités est appelé à ralentir. Après des années de vigueur surprenante, le repli s’est d’ailleurs amorcé l’an dernier. L’APCHQ anticipe la poursuite de cette tendance pour 2013 avec une nouvelle réduction des mises en chantier, dont l’ampleur sera essentiellement conditionnée par la capacité des premiers acheteurs à se manifester sur le marché. Dans ce qui pourrait être caractérisé d’ « atterrissage en douceur », le nombre des mises en chantier devrait s’établir à 40 000 unités en 2013, comparativement à 45 000 en 2012 », soutiennent les analystes de l’APCHQ dans leurs prévisions 2012-2013.
Nette domination de la copropriété
Le comportement du marché dans la région diffère cependant de ce qui se passe dans les grands centres comme Québec et Montréal.
En effet, l’an dernier, l’APCHQ prévoyait que la construction de copropriétés excéderait la production de maisons unifamiliales isolées, ce qui semble se confirmer. En 2013, on devrait assister à une domination de la copropriété dans l’ensemble des logements destinés aux propriétaires-occupants, y compris les maisons unifamiliales isolées, jumelées ou en rangée.
« La transformation du marché de l’habitation neuve est visible, particulièrement dans les régions métropolitaines de Montréal et de Québec, car les choix résidentiels sont effectués en fonction des nouvelles réalités économiques et des orientations privilégiant la densification », souligne François Bernier, directeur du Service économique et affaires publiques de l’APCHQ.
Le nouveau profil de la construction résidentielle au Québec se distingue également par le niveau élevé d’unités en construction, dont le nombre est passé de 24 000 en 2010 à 30 000 aujourd’hui. Selon l’APCHQ, cette hausse correspond à l’augmentation observée dans la construction de copropriétés, où nous sommes passés de la construction de 9200 unités en 2010 à 15 400 unités en 2012, dans les six principaux marchés du Québec. Cette nouvelle réalité s’observe depuis un certain temps en Ontario, avec des immeubles en copropriété particulièrement denses, par exemple.
« Nous devrons apprendre à composer avec une nouvelle équation, où des inventaires accrus font partie de la réalité des affaires, compte tenu de la taille des immeubles et des règles de financement des projets, notamment. La bonne nouvelle pour l’instant, c’est que les inventaires de toutes les formes d’unités neuves invendues sont bas», précise l’économiste François Bernier.»
« Dans ce qui pourrait être caractérisé d’atterrissage en douceur, le nombre des mises en chantier devrait s’établir à 40 000 unités en 2013, comparativement à 45 000 en 2012 » - — Selon les analystes de l’APCHQ
Nouvelles règles et réduction de l’accessibilité
La possibilité d’accéder à la propriété est remise en question par plusieurs acheteurs potentiels, malgré des taux d’intérêt bas et stables. Le segment de marché des premiers acheteurs, qui compte pour près de la moitié des transactions réalisées dans le marché de la maison neuve, est directement affecté par les changements apportés récemment aux règles de l’assurance hypothécaire.
Ces changements réduisent à 25 ans la durée maximale de l’amortissement des prêts assurables. Dans la mesure où, selon les sondages réalisés par l’APCHQ, près de 40 % des premiers acheteurs avaient recours à un financement avec période d’amortissement excédant 25 ans, cela risque d’avoir un effet négatif considérable sur l’accession à la propriété, du moins dans le marché de la maison neuve.
Le marché locatif est toujours, quant à lui, léthargique, à l’exception du créneau des unités haut de gamme. Les taux d’inoccupation, qui restent bas depuis de nombreuses années, ne parviennent pas à déclencher un élan de construction. Et tout indique que cette situation prévaudra tant que des réformes ne seront pas entreprises dans ce secteur, notamment en ce qui concerne les règles de fixation des loyers et la fiscalité.
Croissance anticipée de 5 % des investissements en rénovation
Selon les dernières données disponibles, en 2011, environ 38 % des ménages propriétaires procédaient à des travaux de rénovation dans la région de Montréal. Ils étaient 42 % dans la région de Québec. Le coût moyen des travaux était de 11 500 $. Quant aux intentions de rénover, elles se maintiennent d’année en année avec des pourcentages équivalents. Conformément à cette tendance, les investissements dans le secteur de la rénovation devraient poursuivre leur croissance au rythme de 5 % en 2013.
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